Will the Price of Housing be Tamed by Revealing the True Transaction Price?

聯合報 8/27/2011 實價登錄降低炒作 逾8成支持

採取實價登錄會不會讓房地產價格下降？大部分的人似乎都認為會。不過在課徵奢侈稅之前，大家也都相信房價會因此下跌，但是到目前為止我們並沒有看到明顯的效果。

先把房子放在一邊，我們看一個簡單的資產訂價問題：

如果有一個金融商品有資訊不對稱的問題，特別是買方覺得資訊沒有明顯揭露，他們的願付價格會受到什麼樣的影響？

假如跟另外一個其他所有條件都相同的資產相比，用 asset pricing 的語言就是兩種商品承擔相同的系統性風險，投資人在投資那個資訊不充分的資產時會要求報酬率包含合理的溢酬 (premium)，換句話說該商品的價格會被低估。Merton (1987) JF 有一個理論模型談這個問題。

今天換做房子，資訊從不充足變成充足，價格就會自動往下跌？在資訊不充足的情況下，因為交易物的價格、市場供需及類似產品的價格都像在黑盒子裡。買方習慣四處打聽蒐集自己也不知道準或是不準的資訊，在出價時自然的由於不安全感強而習慣大幅殺價。賣方預期這樣的情況，也會盡量把價格開高一些。由於台灣，特別是台北市和新北市，的房價在過去一段時間持續上漲（上一個明顯的回檔是 SARS 流行的時候)，賣方即使被砍到低於自己原先心目中理想的數字，也仍然有不錯的獲利空間。更別提在一路上漲的過程中，『公平』價格其實也一直在往上漲。資訊不對稱真的讓買家買高了嗎？其實不見得。

房價高漲的原因有很多，不過要把房價高漲完全歸咎於投機炒市的人並不是正確的。投機客對於房價上漲的確有一些助力，在歷史上各種泡沫的形成中我們都看到投機客的身影。不過投機客所能製造的效果大多數時間仍屬有限，他們並不是造成泡沫的主要原因。我們看到站在浪頭上的衝浪客，沒有人會認為浪頭是這些衝浪客造成的。這個比喻可能稍微誇張一些，不過許多投機客也不過是站在浪頭上面而已。

在實價登錄後，如果政府相對應的課徵資本利得稅，那會對房地產投資有比較實質的影響。加上現在的奢侈稅，房地產市場的流動性會下降，而流動性下降在資產訂價上面是有讓投資人要求更高的溢酬，也就是買方會要求用更低的價格成交的效果。至於效果有多大是實證問題，我們的歷史資料可能不足以參考，所以要等到事情發生了再走一步算一步。光是以實價登錄這一點來看，資訊更充足、透明會讓成交的速度變快，市場的效率會提升，光是這一點就是好事了。不過市場變得更有效率並不代表交易價格會下降。如果資本利得課稅這些措施沒有跟上，房價還是會繼續往上漲的。