tag:blogger.com,1999:blog-8261438457608174618.post4907746977563318086..comments2023-05-12T16:41:08.754+08:00Comments on Forecast Error: Lucas on the "Failure" of EconomicsCCLuhttp://www.blogger.com/profile/08569770663341206042noreply@blogger.comBlogger1125tag:blogger.com,1999:blog-8261438457608174618.post-20649835581084289152009-09-11T03:47:09.590+08:002009-09-11T03:47:09.590+08:00您好,拜讀本篇後對於『bubble 是非常難檢定的東西』這句話也有一些感慨。
因為從事房地產相關...您好,拜讀本篇後對於『bubble 是非常難檢定的東西』這句話也有一些感慨。<br /><br /><br />因為從事房地產相關產業的關係,正好可以透過很多外界不見得有辦法得到的內部資料,整理了一些稍具系統性的想法,正好就是關於台北都會區房市是否是個大bubble的看法。由於這個研究是從金融海嘯發生後開始的,當時原本正以為這個事件果然證明了台北都會區房市跟台中重劃區一樣是個大泡泡,而且被戳破了。<br /><br />但詭異的是在2009年靠著政策拉抬這個泡泡後來不只被吹回來,還變得更大,因此產生很多疑惑。後來仔細思考其實一般所謂的泡沫,便是某種資產加乘市場最近期單價後得出的總價,是否過度高估偏離基本面。但正如您所說,泡沫是非常難檢定的,像張金鶚教授就栽了一個很大的跟斗,還被產業界拿來恥笑一番。因此便開始思考,這是否意味著比較的基準是錯誤的?因此利用工作閒暇打混摸魚的時間想得出解答,比對各國房市泡沫後才知道實際上泡沫是可以因為對未來的過度預期而變得難以置信地大,只要這些預期的成分在而且低利的環境能維持槓桿操作夠久,泡泡就不容易爆破。<br /><br />像台北都會區房市目前過度預期的項目便是ECFA、都會人口規模正成長(台北市其實是負的)、所得成長、都會區額外建坪釋出不易等等。因為太多要素的配合使得這個市場在政策拉抬下快速地回溫、甚至超越金融海嘯前,產生令人難以理解的大泡沫,甚至令我一度以為這個泡沫是可以再倍增的。<br /><br />但參照東京房市的歷史後,我個人的看法修正成為泡沫其實很好檢定,有很多理論跟計算可以估計泡沫多大(以房市而言,可以用購屋成本/所得的比率以及月房貸支出佔區域家庭月所得成數等等數據來概估),困難的在於如何正確估計泡沫多大的時候會失去支撐力而破滅。東京當年因為日本出口衰退嚴重加上政府的緊縮貨幣政策而崩潰,但就算有這個歷史借鏡,依然很難猜測怎樣的經濟衰退跟通貨緊縮政策會使台北的泡沫破滅。<br /><br />而且另一個難處在於,到底多大的泡沫應該提早一步去壓破他避免自然爆破產生更大的損傷,這對政府而言絕對比經濟學家還要兩難。<br />我個人的看法是泡沫多大不見得難估,困難的主要在於難以預測大到什麼程度會產生可怕的危害,大到什麼程度會爆破,以及應該在泡沫多大時就進行抑制,這三個問題甚至可以說沒有正確解答吧?克羅迪斯特https://www.blogger.com/profile/05578397305267125092noreply@blogger.com